相続によって手に入れた家や土地を持つ方の中には、実際のところその不動産を自分で使う計画がなく、売却を検討している人が少なくありません。不動産を売ることは、遺産分割をスムーズに進めることができるメリットや、固定資産税などの維持費用の負担をなくすことができるなど、複数の利点があります。そのため、使い道に悩んだ際には売却という選択肢がよく取られます。
しかし、不動産を売却する際には税金の支払いが発生することが一般的です。これには例外や減税が適用されるケースもあるため、相続不動産を売却する際の税金の負担や、特例の適用条件を知っておくことが重要です。特に、どれほどの税金がかかるのか、どのような特例が利用できるのかが不明瞭な場合は、注意が必要です。
相続不動産の売却を考えている方々へ向けて、売却時にかかる税金の種類や税率、節税策としての特例利用の方法について、具体的に説明していきます。さらに、不動産売却のプロセスや、売却に際しての留意点についても詳しく解説することで、売却を検討している方が有益な情報を得られるようにします。
相続によって手に入れた不動産を売却する際には、主に譲渡所得税という税金がかかります。この税金は、売却による利益に対して徴収されるもので、所得税と住民税の合計によって構成されます。具体的には、売却価格が購入価格を上回った場合、その差額に対して課税されます。
譲渡所得税の計算式は次のとおりです。
課税譲渡所得金額 = 収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額
ここでいう「収入金額」は、不動産を売却した際に得られる金額を指し、「取得費」はその不動産を購入する際にかかった費用、「譲渡費用」は売却に際して発生する諸経費を示します。特別控除額については、不動産の種類や売却理由によって変動しますが、相続不動産の場合、最大で3,000万円が控除されることがあります。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて異なり、以下の通りです。
短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年以下の所有）: 税率は39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年を超える所有）: 税率は20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
相続によって取得した不動産の所有期間は、原則として被相続人がその不動産を取得した日から計算されます。このように、相続不動産を売却する際には、利益が生じた場合にかかる税金を把握し、適切な申告を行うことが重要です。
売買契約書を作成する際には印紙税が課されます。これは、契約書に記載された金額に応じて変動し、契約金額が高くなるほど、印紙税も増加します。印紙税の税率は時期によっても変化することがあります。
「不動産譲渡契約書」についての印紙税は令和９年３月３１日まで３年間軽減措置延長となっております。
3000万円特別控除
譲渡所得税における特例の一つとして、相続不動産の売却益に対する「3,000万円の特別控除」が挙げられます。この特例は、相続によって得た不動産を売却し、その利益が一定の条件を満たす場合に、最大3,000万円までの課税を免除されるというものです。
この特別控除を受けるための条件は複数あり、主な条件は以下の通りです。
1 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること。
2 区分所有建物として登記されていない、つまりマンションやアパートなどではないこと。
3 相続が発生する直前に、被相続人以外がその家屋に居住していなかったこと。
4 相続した日から数えて3年以内の12月31日までに売却が完了していること。
5 売却金額が1億円以下であること。
これらの条件を満たす場合、売却益が3,000万円以下であれば譲渡所得税が免除されます。もし売却益が3,000万円を超える場合でも、超える分を除いた金額に対してのみ税金が課せられるため、節税効果が期待できます。
しかし、この3,000万円の特別控除は、他の税制上の特例との併用が認められていない点に注意が必要です。例えば、「取得費加算の特例」とは併用できず、実際の状況や税負担を考慮して、どちらの特例を適用するか選択する必要があります。このように、特別控除を最大限活用するためには、適用条件や制限事項を正確に理解し、適切な選択を行うことが重要です。
相続不動産の売却において、譲渡所得税の特例を利用して税額を抑えるには、相続から3年以内の売却が一つの鍵となります。上述した「3,000万円の特別控除」と「取得費加算の特例」は、いずれもこのタイムリミット内での売却が前提条件です。これは、税制上の優遇を受けるための重要なルールであり、相続した不動産の効果的な管理計画において、この3年間という期限は非常に意味深いものがあります。
特例の適用だけでなく、不動産を早期に売却することのメリットは他にもあります。不動産を所有している限り、固定資産税の納税義務が発生しますし、特に家屋がある場合には、定期的なメンテナンスや必要に応じた修繕が必要となり、これらは全てコストとして計上されます。相続した不動産に対して自分自身で居住する計画がなく、また賃貸などによる収益化も予定していない場合、これらの維持費用は無用の出費となり得ます。
したがって、相続不動産に対する具体的な利用計画がない場合、税金の節税効果を最大限に享受すると共に、保有に伴う経済的負担を最小限に抑えるためにも、3年以内の早期売却を検討することが推奨されます。このプロセスを通じて、相続によって受け継がれた財産を賢明に管理し、将来的な財政的なリスクを避けることが可能になります。
私たち東新有限会社は
無料査定・即日査定・買取査定を行っております。
※売却査定をご依頼の方はコチラ↓
名古屋内を中心に多数物件を取り扱っております。
※土地・建物・マンションなど
（名古屋市中川区、名古屋市中村区、名古屋市西区、名古屋市港区、
あま市、海部郡大治町、海部郡蟹江町、愛西市、津島市、他）
経験豊かなスタッフが揃っておりますので、
まずはお気軽にお問合せください(*^-^*)
☎052-755-3926
